referat, referate , referat romana, referat istorie, referat geografie, referat fizica, referat engleza, referat chimie, referat franceza, referat biologie
 
Astronomie Istorie Marketing Matematica
Medicina Psihologie Religie Romana
Arte Plastice Spaniola Mecanica Informatica
Germana Biologie Chimie Diverse
Drept Economie Engleza Filozofie
Fizica Franceza Geografie Educatie Fizica
 

Contracte translative de proprietate

Categoria: Referat Drept

Descriere:

Vânzarea cumpărarea constituie pentru ambele părţi un act de dispoziţie, ceea ce impune ca acestea să aibă capacitatea de exerciţiu deplină. Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu sau care au capacitate de exerciţiu restrânsă vor putea încheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare...

Varianta Printabila 


1

CAPITOLUL I

 

CONTRACTUL DE VNZARE‑CUMPĂRARE

 

SECŢIUNEA I

 

NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE‑CUMPĂRARE

 

1. Noţiunea contractului de vnzare‑cumpărare

Contractul de vnzare‑cumpărare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404), precum şi de alte acte normative cu caracter special.

Art. 1294 C. civ. defineşte vnzarea ca fiind „o convenţie prin care două părţi se obligă ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dinti preţul lui”.

Definiţia dată de legiuitor contractului de vnzare‑cumpărare nu este completă, ea rezumndu‑se doar la transmiterea proprietăţii, nsă n schimbul unui preţ se poate transmite şi un alt drept real (de exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de creanţă (cesiune de creanţă - art. 1391‑1404 C. civ.), sau un drept din domeniul proprietăţii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial de autor), ori chiar drepturi asupra unei universalităţi juridice (de exemplu, vnzarea unei succesiuni).

Prin urmare, contractul de vnzare‑cumpărare poate fi definit ca fiind acel contract n baza căruia o parte, numită vnzător, transferă şi garantează unei altei părţi, numită cumpărător, dreptul său de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanţă, sau dreptul asupra unei universalităţi juridice, cumpărătorul obligndu-se, n schimb, să plătească vnzătorului o sumă de bani, numită preţ.

Contractul de vnzare‑cumpărare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale şi nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaţie al soţului supravieţuitor), nici alte drepturi prevăzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizaţii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreţinere).

2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare‑cumpărare

a. Contractul de vnzare‑cumpărare este un contract consensual, deoarece se ncheie valabil prin simplul consimţămnt al părţilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.).

De la principiul consensualismului există şi unele excepţii:

1. O primă excepţie este conţinută de art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente: „Terenurile cu sau fără construcţii, situate n intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de ntinderea acestora, pot fi nstrăinate şi dobndite, prin acte juridice ntre vii, ncheiate n formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

n materie de vnzări imobiliare (construcţii şi terenuri), pentru ca transferul dreptului de proprietate să fie opozabil terţilor trebuie respectate şi formalităţile de publicitate imobiliară (art. 1295 alin. 2 C. civ. şi art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare).

2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege n cazul vnzării silite, cnd aceasta trebuie să fie făcută ad validitatem prin licitaţie publică.

b. Contractul de vnzare‑cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa dă naştere la obligaţii reciproce ntre părţile contractante.

c. Contractul de vnzare‑cumpărare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc realizarea unor interese patrimoniale.

d. Contractul de vnzare‑cumpărare este un contract comutativ, existenţa şi ntinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce fiind cunoscute de către părţi ncă de la data ncheierii contractului.

e. Contractul de vnzare‑cumpărare este un contract translativ de proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.).

Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de creanţă) şi a riscurilor de la vnzător la cumpărător reprezintă un efect particular al contractului de vnzare‑cumpărare, deosebit de drepturile şi obligaţiile care se nasc pentru părţi. Acest efect se produce n momentul realizării acordului de voinţă ntre vnzător şi cumpărător „…deşi lucrul ncă nu se va fi predat şi preţul ncă nu se va fi numărat” (art. 1295 alin. 1 C. civ.), dacă sunt ndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

l. Vnzătorul trebuie să fie proprietarul bunului vndut ‑ cu excepţia vnzării lucrului altuia –, iar contractul să fie valabil ncheiat.

2. Obiectul contractului trebuie să l constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece n cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietăţii se produce n momentul individualizării lor, operaţiune care se realizează, de regulă, n momentul predării lucrului n minile cumpărătorului.

3. Părţile să nu fi amnat transferul proprietăţii sau al altui drept (real ori de creanţă) printr‑o clauză specială, pnă la predarea bunului sau la mplinirea unui termen sau a unei condiţii.

4. O ultimă condiţie este aceea de a se realiza formalităţile de publicitate imobiliară.

nscrierile n cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data nregistrării cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).

n cazul bunurilor mobile nu trebuie ndeplinite formalităţile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietăţii (art. 1909 C. civ.).

 

SECŢIUNEA A II‑A

 

CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE‑CUMPĂRARE

 

1. Capacitatea părţilor contractante

A.  Regula şi excepţia

Potrivit art. 1306 C. civ., „pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege”, de unde rezultă că orice persoană poate ncheia un contract de vnzare‑cumpărare, fie n calitate de cumpărător, fie n calitate de vnzător, dacă legea nu i interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepţia.

Vnzarea‑cumpărarea constituie pentru ambele părţi un act de dispoziţie, ceea ce impune ca acestea să aibă capacitatea de exerciţiu deplină. Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu sau care au capacitate de exerciţiu restrnsă vor putea ncheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu ncuviinţarea acestuia şi, n toate cazurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare.

Persoanele juridice vor putea ncheia contractul de vnzare-cumpărare numai cu respectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).

B. Incapacităţi speciale

a. Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra

1. Potrivit art. 1307 C. civ., vnzarea‑cumpărarea de bunuri proprii şi prin bună-nvoială ntre soţi este, n principiu, interzisă.

Raţiunile acestei interdicţii constau n următoarele:

mpiedicarea soţilor de a realiza, sub aparenţa unor vnzări simulate, donaţii irevocabile, ştiut fiind faptul că, potrivit art. 937 C. civ., donaţia ntre soţi este revocabilă, n vreme ce donaţia ntre alte persoane este irevocabilă n principiu;

apărarea intereselor moştenitorilor rezervatari ai soţului vnzător, ntruct sub aparenţa unei vnzări simulate, unul dintre soţi ar putea face celuilalt liberalităţi care să depăşească limitele cotităţii disponibile;

apărarea intereselor creditorilor chirografari ai soţului vnzător, care ar putea fi fraudaţi prin ncheierea unor contracte de vnzare‑cumpărare simulate sau fictive, prin care soţul vnzător urmăreşte să micşoreze gajul general al acestor creditori şi sustragerea unor bunuri de la urmărire.

Sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este nulitatea relativă a contractului, anularea putnd fi cerută de către oricare dintre soţi, de moştenitorii rezervatari sau de către creditorii chirografari.

O excepţie de la această prohibiţie există n ipoteza vnzării silite prin licitaţie publică a unui bun propriu al unuia dintre soţi, celălalt putnd să-l cumpăre n mod valabil.

2. O altă incapacitate specială este conţinută de art. 507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit căruia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane şi, tot astfel, conform art. 497 alin. 4 C. pr. civ., din momentul notării somaţiei n cartea funciară orice act de nstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmărit este inopozabil; afară de cazul n care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobnditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor care se urmăresc, inclusiv dobnzile şi cheltuielile de executare.

            b. Incapacităţi speciale de a cumpăra

1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpăra nici direct şi nici prin persoane interpuse:

a. tutorii, bunurile persoanelor care se află sub tutela lor att timp ct socotelile definitive ale tutelei nu au fost date şi primite (pct. 1);

b. mandatarii legali şi cei convenţionali mputerniciţi să vndă unele bunuri ale mandantului lor nu pot să le cumpere (pct. 2);

c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpăra bunurile pe care le administrează (pct. 3);

d. funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităţilor administrativ‑teritoriale (comune, oraşe, municipii şi judeţe) care se vnd prin intermediul lor (pct. 4).

Raţiunea instituirii prohibiţiilor cuprinse n art. 1308 constă n mpiedicarea ivirii unor contradicţii de interese ntre cei nsărcinaţi să nstrăineze aceste bunuri şi cei ale căror bunuri sunt nsărcinaţi să le nstrăineze.

1

Considerăm că sancţiunea aplicabilă n cazul ncălcării prevederilor art. 1308 pct. 1 şi 2 este nulitatea relativă, iar pentru ncălcarea celor de la pct. 3 şi 4 nulitatea absolută.

2. Potrivit art. 1309 C. civ. judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot să cumpere drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel n a cărei circumscripţie teritorială şi exercită funcţia sau profesia (n ceea ce-i priveşte pe magistraţii de la nalta Curte de Casaţie şi Justiţie, interdicţia se ntinde la nivelul ntregii ţări).

Sancţiunea nerespectării acestei incapacităţi este nulitatea absolută a contractului de vnzare-cumpărare, ntruct interdicţia vizează apărarea prestigiului justiţiei ca putere n stat, deci un interes de ordine publică.

3. n ceea ce priveşte posibilitatea cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobndi terenuri situate n Romnia, Constituţia revizuită prevede n art. 44 alin. 2 „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai n condiţiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care Romnia este parte, pe bază de reciprocitate, n condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

4. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul‑Lege nr. 61/1990, locuinţele ocupate de chiriaşi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate n vnzarea locuinţelor. Aşa fiind, vnzarea acestei categorii de locuinţe este condiţionată imperativ de ndeplinirea calităţii de chiriaş a cumpărătorului şi, evident, de formularea prealabilă de către chiriaşi a unei cereri scrise pentru cumpărarea apartamentului.

2. Consimţămntul părţilor

A. Consideraţii generale

Pentru a fi eficient, consimţămntul trebuie să fie deplin, adică să nu fie viciat prin eroare, dol, violenţă sau,eventual, leziune.

n cadrul contractului de vnzare‑cumpărare, n legătură cu consimţămntul, se pune

problema promisiunii unilaterale de vnzare (sau de cumpărare) ori a promisiunii bilaterale de vnzare‑cumpărare, promisiuni care pot precede ncheierea validă a contractului de vnzare‑cumpărare.

            B. Promisiunea unilaterală de vnzare

Promisiunea unilaterală constituie un acord de voinţă prin care o anumită persoană, prevăznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu‑şi dreptul de a‑şi manifesta ulterior, la o anumită dată, consimţămntul de a‑l cumpăra.

Ca natură juridică, promisiunea devnzare este un antecontract care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere la un drept de creanţă n persoana beneficiarului, acesta avnd posibilitatea de a opta ntre a cumpăra sau nu.

Dacă părţile au stipulat un termen, iar năuntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu şi‑a manifestat opţiunea, ulterior el nu l mai poate obliga pe promitent să ncheie contractul. n absenţa unui termen convenţional, promitentul i poate cere beneficiarului să opteze; de regulă, n cadrul termenului general de prescripţie (de 3 ani), care ncepe să curgă din momentul promisiunii de vnzare sau de cumpărare. Va trebui, nsă, să se ţină seama şi de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales n cazul bunurilor uşor alterabile, cnd, n lipsa unui termen, beneficiarul va trebui să opteze ntr‑un termen util.

n situaţia n care beneficiarul s‑a decis să cumpere bunul, iar promitentul refuză perfectarea contractului, ncălcndu‑şi obligaţia asumată, contractul proiectat nu se mai poate ncheia, nsă beneficiarul promisiunii este ndreptăţit la daune‑interese n baza art. 1075 C. civ.

Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale n materie de probă a contractelor (art. 1191 şi urm. din Codul civil).

C. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vnzare‑cumpărare

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vnzare‑cumpărare este un acord prin care ambele părţi se obligă să ncheie n viitor contractul de vnzare‑cumpărare, avnd fiecare att calitatea de promitent, ct şi pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterală este, de asemenea, un antecontract care nu transferă dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.

Deosebit de obligaţia ncheierii n viitor a contractului promis, părţile pot să‑şi asume prin promisiunea de vnzare‑cumpărare şi alte obligaţii, cum ar fi: plata anticipată a preţului de vnzare convenit, punerea la dispoziţia beneficiarului cumpărător a folosinţei bunului care formează obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea ndeplinirii obligaţiei asumate şi despăgubirea părţii vătămate pentru neperfectarea contractului de vnzare‑cumpărare.

Nerespectarea culpabilă a obligaţiei de a finaliza ncheierea contractului de vnzare‑cumpărare de către una din părţi dă celeilalte dreptul la o acţiune n rezoluţiune, părţile fiind ţinute să-şi restituie tot ceea ce şi‑au prestat reciproc, iar partea n culpă va datora şi despăgubiri.

D. Pactul de preferinţă

Pactul de preferinţă (preemţiune) constituie o formă a promisiunii unilaterale de vnzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, n cazul n care l va vinde, să acorde preferinţa unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preţ egal şi n condiţii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă faţă de chiriaş să‑i acorde preferinţă n cazul n care s‑ar decide să‑şi vndă locuinţa. O asemenea obligaţie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres n contractul ncheiat de părţi.

n această situaţie, promitentul rămne liber să vndă sau nu bunul; dar dacă se hotărăşte să‑l vndă este ţinut să l prefere pe beneficiar. Dacă vinde bunul unei terţe persoane prin fraudă sau prin complicitate la fraudă din partea terţului achizitor, beneficiarul este ndreptăţit să ceară anularea vnzării, invocnd dreptul său de preferinţă. Dacă nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la acţiune mpotriva

promitentului pentru daune‑interese.

Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor (art. 5-11), precum şi art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendării prevedeau şi un drept legal de preemţiune n favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arendaş) n cazul n care se nstăinau prin vnzare terenuri agricole situate n extravilan. Menţionăm că n prezent aceste dispoziţiile legale au fost abrogate expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publicată n M. Of. al Romniei nr. 653, din data de 22 iulie 2005.

Aşa fiind, n prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (n intravilan sau n extravilan) şi de ntinderea lor se pot vinde n mod liber, fără să mai fie necesară respectarea dreptului de preemţiune.

3. Obiectul contractului

A. Lucrul vndut

Pentru  ca un bun  să poată constitui  obiectul  material  al prestaţiei  vnzătorului, el

trebuie să ndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

a.      Lucrul trebuie să fie n comerţ (n circuitul civil)

Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vndute numai lucrurile aflate n circuitul civil, făcnd aplicaţia regulii generale consacrată de art. 963 C. civ. potrivit căruia numai lucrurile aflate n comerţ pot forma obiectul unui contract.

- Nu pot forma obiectul unui contract de vnzare‑cumpărare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activităţii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa rurilor ş.a.);

- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumpărare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ‑teritoriale, ntruct sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile, putnd fi date n administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice ori chiar concesionate ori mprumutate, sau date n folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică (art. 136 alin. 3 şi 4 din Constituţie);

- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicată, potrivit căruia terenurile cu privire la care s‑a constituit dreptul de proprietate nu pot fi „nstrăinate prin acte ntre vii timp de 10 ani socotiţi de la nceputul anului următor celui n care s‑a făcut nscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de nstrăinare”;

- O altă categorie de bunuri, deşi se găsesc n circuitul civil, din motive de ordine publică sau economico‑socială, vor putea forma obiectul contractului de vnzare‑cumpărare numai n condiţiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificată şi completată prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citată, constituie monopol de stat: armamentul, muniţiile şi explozibilii, substanţele şi medicamentele care conţin stupefiante etc.

- Bunurile din patrimoniul cultural‑naţional, precum şi documentele care fac parte din fondul arhivistic naţional, deşi sunt n circuitul civil, nstrăinarea lor se poate realiza n

condiţiile şi limitele prescrise special prin lege.

Sancţiunea ncheierii unui contract de vnzare‑cumpărare al cărui bun nu este destinat comerţului este nulitatea absolută.

b. Lucrul trebuie să existe n momentul ncheierii contractului sau să poată exista n viitor

Potrivit art. 1311 C. civ., dacă lucrul asupra căruia „părţile s‑au nvoit” era pierit total n momentul ncheierii contractului, vnzarea este nulă absolut, ntruct obligaţia vnzătorului este fără obiect, iar obligaţia cumpărătorului fără cauză. Soluţia este similară şi n cazul n care se ncheie un contract de vnzare‑cumpărare al cărui bun nu a existat n realitate.

n ipoteza n care, n momentul ncheierii contractului de vnzare‑cumpărare, bunul „era pierit numai n parte, cumpărătorul are alegerea ntre a se lăsa de contract sau a pretinde reducerea preţului” (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Opţiunea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă, el putnd să renunţe la contract numai dacă partea care a mai rămas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis să-l cumpere.

Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vnzare-cumpărare, sub condiţia de a exista n viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Excepţie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancţionate cu nulitatea absolută (art. 702 şi art. 965 alin. 2 C. civ.).

Referat oferit de www.ReferateOk.ro
Home : Despre Noi : Contact : Parteneri  
Horoscop
Copyright(c) 2008 - 2012 Referate Ok
referate, referat, referate romana, referate istorie, referate franceza, referat romana, referate engleza, fizica