referat, referate , referat romana, referat istorie, referat geografie, referat fizica, referat engleza, referat chimie, referat franceza, referat biologie
 
Astronomie Istorie Marketing Matematica
Medicina Psihologie Religie Romana
Arte Plastice Spaniola Mecanica Informatica
Germana Biologie Chimie Diverse
Drept Economie Engleza Filozofie
Fizica Franceza Geografie Educatie Fizica
 

Evaluarea

Categoria: Referat Economie

Descriere:

Conform acestui principiu, cu cît este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu atît mai mult se va coborî preţul lor. Există un prag de echilibru între cerere şi ofertă. În acest punct valoarea de piaţă reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proporţional creşterii ofertei sau diminuării cererii preţul de piaţă se micşorează...

Varianta Printabila 


1

Prefaţă

 

EVALUAREA constă n exprimarea valorică (n etalon bănesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor şi rezultatelor financiare ale ntreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge nregistrarea n contabilitate a operaţiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determină SUMA.

 

Dezvoltarea pieţei imobiliare n Republica Moldova n mare măsură depinde de elaborarea şi implementarea n practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care pnă la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici n organizaţii profesionale de tranzacţii şi evaluare a imobilelor.

n prezent se poate afirma cu toată certitudinea că evaluarea valorii reale, de piaţă, este necesară n următoarele cazuri: privatizare, ipotecă, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea preţului la vindere-cumpărare, estimarea pierderilor n cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul moştenit sau dăruit, pentru reglementarea relaţiilor materiale n caz de divorţ şi alte cazuri.

Principalele categorii de imobil şi segmente a pieţei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniformă: piaţa apartamentelor (locuinţelor) şi a ncăperilor locuibile, piaţa ncăperilor nelocative (clădiri, construcţii, edificii, ncăperi ncorporate şi aferente caselor de locuit), piaţa terenurilor şi imobilul industrial (de business).

 

1. Termeni şi principii de evaluare

 

1.1. Evaluarea valorii bunului imobil – calcularea directă sau expertă a valorii imobiliare executată de evaluator profesionist atestat n modul stabilit.

1.2. Valoarea probabilă de piaţă – preţul de piaţă probabil de vindere-cumpărare a bunului imobil n condiţii de concurenţă: se determină de evaluator.

1.3. Valoarea curentă probabilă de piaţă – preţul imobilului acceptat de cumpărător şi vnzător cu condiţia că ambii cunosc conjunctura pieţei, nu se află sub presiunea unor circumstanţe deosebite şi -şi satisfac interesele proprii n cel mai oportun mod.

1.4. Valoarea de alternativă (investiţională) – preţul imobilului după schimbarea destinaţiei lui şi execuţia diferitor mbunătăţiri legate de investiţii capitale.

1.5. Valoarea n condiţii deosebite – se determină ca şi valoarea de piaţă cu un anumit rabat din cauza că vnzătorul este constrns de termene inoportune (privatizarea, cnd durata fazei de circulaţie a imobilului se determină n programul privatizării).

1.6. Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită n mod oficial n scopuri fiscale. n Republica Moldova imobilele se divizează n terenuri (pămnt) şi imobil.

Terenurile se clasifică:

1) terenuri cu destinaţie agricolă;

2) terenuri n intravilan;

3) terenuri distribuite ntovărăşirilor pomicole;

4) terenuri din extravilan destinate industriei, transformărilor, telecomunicaţiilor.

Imobilul conform normelor n vigoare se clasifică n clădiri, construcţii şi edificii. n cadrul acestei categorii se delimitează subcategorii pentru a diferenţia cotele de impozitare n dependenţă de genul exploatării – business sau folosinţă personală – şi destinatari – persoane fizice sau juridice.

 

1.7. Principii de evaluare – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii:

- principiul cererii şi ofertei;

- dinamismului;

- concurenţei;

- nlocuirii;

- aportului;

- utilizării potrivite şi intensive;

- compatibilităţii;

- aşteptării.

 

1.7.1. Principiul cererii şi ofertei.

Conform acestui principiu, cu ct este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu att mai mult se va cobor preţul lor. Există un prag de echilibru ntre cerere şi ofertă. n acest punct valoarea de piaţă reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proporţional creşterii ofertei sau diminuării cererii preţul de piaţă se micşorează. Preţul de piaţă se ridică, dacă oferta este mai mică sau cererea este mare. Deoarece pieţele imobiliare sunt imperfecte, oferta şi cererea nu totdeauna determină preţul la care au loc afacerile. Abilitatea de negociere, numărul şi competenţa participanţilor, emoţiile modalităţile de finanţare şi alţi factori joacă un rol important n stabilirea preţurilor reale.

 

1.7.2.Principiul dinamismului.

Bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt ntr-o dinamică permanentă. Imobilele se uzează fizic şi moral. Condiţiile economice şi demografice, modificndu-se, creează premizele de creştere sau cădere a cererii la bunurile imobiliare. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului de imobil. Evaluatorul trebuie să poată sesiza att schimbările subtile cit şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări n localităţi şi microraioane concrete.

 

1.7.3. Principiul concurenţei.

Obţinerea veniturilor supranormative din imobil conduce la sporirea concurenţei care, de regulă, are loc concomitent cu creşterea ofertei. Creşterea ofertei contribuie la scăderea preţurilor şi concomitent a veniturilor. Concurenţa excesivă, n aşa mod, poate să diminueze profiturile pnă la nivelul lor normal şi chiar mai jos, pnă la dispariţia acestora.

1.7.4. Principiul nlocuirii.

Valoarea maximală a bunului imobil este determinată de cel mai mic preţ sau valoare la care s-ar putea achiziţiona un alt obiect de imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare.

1.7.5. Principiul aportului.

Costul oricărui element al bunului imobil este n funcţie de aportul lui n valoarea totală sau n mărimea scăderii acestei valori dacă el lipseşte. Unele elemente majorează valoarea bunului imobil cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri cnd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului.

1.7.6. Principiul utilizării potrivite şi intensive.

se determină că cea mai probabilă utilizare a bunului imobil care este posibilă fizic, judiciară, legală şi reală din punct de vedere financiar. n acest caz, valoarea bunului imobil va fi maximală. Realizarea acestui principiu este imposibilă fără conceperea faptului că valoarea bunului imobil se compune din valoarea terenului şi a construcţiilor, ţinnd cont de uzură. Estimarea aparte a terenurilor şi construcţiilor este necesară n multe cazuri: pentru determinarea bazei fiscale a loturilor cu sau fără 1

construcţii; pentru evaluarea costului drumurilor şi reţelelor edilitare; pentru determinarea plăţii de arendă.

1.7.7.Principiul compatibilităţii.

Stilul arhitectonic, nivelul confortului şi a prestărilor de servicii a bunului imobil trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei.

Valoarea maximală se obţine atunci, cnd se atinge o omogenitate arhitectonică raţională şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi n folosinţă este opţiunea de forţă a bunului imobil. Compatibilitatea optimală asigură venituri maximale posesorului. n fond utilizarea satisfăcătoare a terenurilor se obţine atunci, cnd ea corespunde standardelor existente n locurile unde este amplasat bunul imobil.

1.7.8. Principiul aşteptării.

Conform acestui principiu cumpărătorul e n aşteptarea veniturilor n rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este n funcţie de cştigurile prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determină n funcţie de veniturile viitoare şi ncasările de la revnzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceştia fiind modificate proporţional schimbării valorii lor n timp.

 

 

2. Abordările evaluării valorii de piaţă

n practica evaluării de imobil n ţările dezvoltate sunt răspndite următoarele abordări:

- analiza comparativă a vnzărilor;

- calcularea cheltuielilor;

- analiza veniturilor.

Nici o abordare din cele indicate nu este universală. n practica evaluării se utilizează două sau chiar trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobil. Utilizarea abordărilor concrete depinde de scopul evaluării.

2.1. Analiza comparativă a vnzărilor.

Se utilizează n cazurile de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productivă şi neproductivă, caselor cu multe apartamente şi individuale.

Această abordare constă n analiza comparativă a bunului cu alte obiecte vndute sau scoase la vnzare. Punctul iniţial aici e comportarea raţională a cumpărătorului sau a investitorului. Analiza comparativă a vnzărilor este o metodă simplă. Cmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomandă n condiţiile cu grad sporit de inflaţie sau atunci, cnd informaţia despre vnzare este cantitativ şi calitativ nesatisfăcătoare. n Republica Moldova ncă nu s-au creat condiţii necesare pentru utilizarea metodei n cauză. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor imobiliare.

2.2. Calcularea cheltuielilor.

Această abordare se ntemeiază pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinnd cont de mărimea uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil pentru construcţii. Astfel se apreciază valoarea integrală a bunului imobil. Această abordare n practică se ntrebuinţează prin două variante. O variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, altă – calcularea costului de nlocuire. n majoritatea cazurilor se apelează la calcularea costului total de reproducere, fiindcă la nlocuire, de fapt, se construieşte un obiect deosebit de cel evaluat. Teoretic , mai avantajoasă este a doua variantă, deoarece este puţin probabil ca cineva să dorească reproducerea clădirii de 3-5 ani.

Aşadar, aplicarea metodei “Calcularea cheltuielilor” se complică datorită necesităţii alegerii ntre două variante. Apar probleme şi atunci cnd e necesar de apreciat gradul de uzură a unor elemente de construcţii şi a clădirii integral. Această abordare corespunde nedeplin principiului utilizării potrivite şi intensive.

Cu toate acestea, această modalitate se utilizează la fezabilitatea construcţiilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pămntului, la evaluarea clădirilor cu destinaţie specială, la evaluarea n scopuri de impozitare pe elemente a proprietăţii imobiliare, n cazul impozitării veniturilor şi pentru evidenţa contabilă.

Această abordare se aplică la asigurarea proprietăţii imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe pieţe pasive. De aceea această modalitate este foarte răspndită n Republica Moldova.

 

2.3. Analiza veniturilor ca metodă de evaluare se foloseşte pentru obiectele care aduc profit. Esenţa acestei metode constă n faptul că valoarea bunului imobil n care se investeşte reflectă cantitatea şi calitatea venitului scontat de la acest obiect pe toată perioada de exploatare.

Valoarea obiectului care aduce venit este egală cu suma veniturilor viitoare actualizate la momentul evaluării. Folosind această metodă trebuie neapărat de ţinut cont de condiţiile de fiinţare şi investire n imobil, de analizat veniturile şi cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici.

Abordarea “Analiza veniturilor” presupune ca n procesul de evaluare să se folosească după caz una din metodele următoare:

a) metoda potenţialului comercial;

b) metoda fructificării fluxului financiar;

c) metoda diferenţei sau a rezultatului valoric;

d) metoda investiţională.

 

2.3.1. Metoda potenţialului comercial.

Presupune determinarea venitului scontat care este legat de posesia şi utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se foloseşte una din tehnicile următoare:

- tehnica determinării venitului net (potenţial şi real)

- capitalizarea directă (porneşte de la ideea că costul imobilului este direct proporţional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se utilizează cnd bunul imobil are o sarcină de exploatare stabilă şi permanentă. Neajunsul acestei metode constă n faptul că se ia n consideraţie doar venitul obţinut numai n primul an de utilizare).

            Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apelează la:

            1) metoda de piaţă care presupune analiza coeficienţilor de capitalizare a obiectelor asemănătoare. Se foloseşte pe larg, fiindcă n aşa mod se reflectă obiectiv situaţia pieţei imobiliare;

            2) metoda cumulativă: Esenţa ei constă n determinarea sumei procentelor, asigurată fără risc (procentul bancar), pentru conducerea investiţiei, de lichiditate.

            Se calculează şi coeficientul de eficienţă al investiţiei n imobil.

            3) metoda acoperirii datoriei;

            4) metoda analizei ipoteco – investiţionale.

            Metodele 3 şi 4 practic nu se folosesc n ţările cu economia n faza de tranziţie din motive de dezvoltare insuficientă a infrastructurii de piaţă.

 

 

2.3.2. Metoda fructificării fluxului financiar.

            Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mărimea veniturilor anuale, viitoare la momentul curent al evaluării. Investitorul obţine din investiţiile sale şi ntoarcerea lor totală sau parţia
Referat oferit de www.ReferateOk.ro
Home : Despre Noi : Contact : Parteneri  
Horoscop
Copyright(c) 2008 - 2012 Referate Ok
referate, referat, referate romana, referate istorie, referate franceza, referat romana, referate engleza, fizica